房地产危险了，家庭债务证明房价已经涨到尽头

一直以來， 研究房地產的杠桿率的指標就有很多， 但筆者覺得最重要的是家庭債務水平。 為什么這么說呢？因為房地產主要的購買者是家庭， 居住是主要的需求。 盡管有一些以企業和事業單位也在買房， 不過一般都是自有資金買的。 而像商業地產， 雖然也是房地產一部分， 但我們討論的房價， 事實上主要指的是住宅價格。

那目前家庭債務有多高呢？有多個指標可以反映， 這些結果都只向一個結局：家庭債務已經無法繼續增加， 一旦碰上家庭收入下滑， 債務違約將無法避免。

第一個指標是家庭的債務杠桿率。

就是債務占家庭資產的比例。 這個比例最近三年快速增長， 已經超過了50%。 雖然看上去和美國等發達國家有距離， 但是我們增長的速度更快。 更重要的是， 當房價上漲時， 對于已經買房的人來說， 債務不變， 但是家庭資產增加了， 所以債務水平行對會下降。 但是對于新入場的購房者而言， 債務壓力就極大了。 而這個數據的飆升， 也說明， 這兩年新入場的購房者極多。 無疑增加了系統性的金融風險。

另個指標是債務占收入的比例。 目前這個比例以及極高， 光房貸就占了70%， 如果加上其他債務， 預計已經超過了90%。

家庭債務有著自己的特殊性， 第一， 我們沒有破產制度， 需要對這個債務負責到底。 第二， 家庭債務往往非常脆弱，

一點意外就可以摧毀一個家庭。 比如家庭成員突然生了一場大病。 這樣的債務水平惹眼， 證明房價已經漲了盡頭。