来自中国的炒房客或正成东南亚楼市的接盘侠，至少五个城市房价或崩盘

上一次金融危機后，隨著全球貨幣的不斷超發，世界多國投資者的“錢”都顯得無處安放。于是，全球經濟誕生了一個奇怪的現象，即來自五洲四海的炒房客遍布在各個角落，所到之處，無不抬升了當地的房價。部分炒房客也在特定的時間段，賺取到了一定的利潤。然而，隨著新西蘭、澳大利亞、加拿大這些過去高度吸引外資投資樓市的國家紛紛用不同方法“叫停”或限制外國人購房舉措的出臺，部分炒房客則將資金投入到了另一個他們認為升值潛力很大的地區，這就是東南亞。

然而，由于對當地二手房消費市場和貨幣以及有關政策的認知不夠，

包括中國買家在內的全球炒房客或正在成為東南亞多個城市的樓市接盤俠，至少五個城市的高房價由于剛需的嚴重稀少，而變得十分脆弱或引發崩盤。

首先以中國買家熟知的泰國樓市為例，據泰國媒體報道，在曼谷，每五個購房者中，就有一個來自中國，當地媒體近期引用瑞士銀行的報告對地產投資風險發出警示。比如，在曼谷市中心的一幢高檔公寓共有兩棟樓，總計599戶，其中近一半購房者是中國人。而就在幾年前，這里還是“日本人的天下”。

近年，中國買房者的數量在泰國樓市幾乎呈“爆炸式”增長。 2017年，曼谷對外國買家的公寓轉讓價值合計為710億泰銖(約合人民幣147億元)，

占曼谷公寓轉讓總量的27%。其中1/3是來自中國內地和中國香港的買家，共轉讓約236億泰銖，比前一年幾乎翻了一倍。另據泰國《曼谷郵報》近日報道，大量中國買家在過去幾年里進入曼谷公寓市場，預計這種趨勢還將持續下去。中國人用現金買下公寓。去年完工的一個大眾捷運站附近的公寓項目受到了中國買家的青睞，盡管他們拿到的價格比泰國買家要高10%到20%。也就是說，相當一部分中國人在曼谷都是“加價”購房。這樣一來，當地房價的提升則顯得順理成章。從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭提雅等中心區，包括清邁等旅游景區的公寓，平均每年漲幅大約12%。

同樣樓市火爆的景象還發生在越南和新加坡。據英國廣播公司BBC報道，

近年全球許多中產家庭都被越南非常便宜的房價所吸引，大舉投資該國一些城市的樓市， 比如胡志明市和芽莊市等。相比于泰國和越南升值前景的預期，炒房客投資新加坡樓市的理由則更加簡單了。他們大多看好了新加坡亞洲金融中心的地位，豪賭新加坡房價將迅速躥升，以實現財富的跳增。不過，跡象表明，這些東南亞樓市的泡沫風險或正在加大。

比如，有泰國媒體近日引用瑞士銀行全球房地產主管勞迪奧·薩普特利的話稱，世界一些大城市房地產的廉價融資模式與市場看漲期望相結合，導致房產估值過高，很容易造成當地的房地產泡沫。瑞士銀行近期的一份報告還指出，國際投資需求激增往往可以超越當地國居民的買房需求，

這是全球大城市房價的“額外”推動力，同樣加大了這些城市房價泡沫破滅的風險。

比如，在越南，由于私人擁有土地的轉讓權和繼承權等，可以自己買地建房，因此，自建住房的比例非常高。也就是說，盡管看起來幾千元的房價并不貴，但來自全世界的炒房客可能長期找不到數量龐大的接盤者，即使新房的價格較過去有一定漲幅，但二手房市場基本有價無市。

再比如，新加坡已于7月開始實施增加買家印花稅等一系列限制房地產市場的政策。根據新規定，對于外國人購買住宅物業，印花稅從15%增加到20%。不僅僅是炒房行為被限制，貸款政策也愈發嚴格。買家第一套房的借貸上限從現在80%減少到75%，

借期超過30年，或買家年齡超過65歲，借貸上限也相應減少5%，從現在的60%下降到55%。對海外買家而言，在新加坡購置價值300萬新元的房屋僅稅費就將達60萬新元，而增長的印花銳也成為許多炒房客額外的“損失”。由于稅費上調，持觀望態度的海外買家將增多。

有一種觀點是，近期火爆的東南亞樓市或正在重蹈新西蘭、澳大利亞和加拿大樓市的覆轍。一旦瘋狂的炒作繼續下去，類似新加坡限制海外購房者的舉措或有可能紛紛出臺，這還不包括近期受美元加息的影響，多個脆弱新興市場貨幣和債務前景都不樂觀，像泰國和越南央行也都存在突然加息的可能。而一旦多個限制舉措和央行都介入打擊海外炒房客的行動中，則意味著這些城市樓市則也將進入流動性困境之中，畢竟，在泰國或越南等地，真正對房產的剛需租非常少，而大多數海外炒房客的目的卻是房屋轉手變現。

不過，也有人認為，即使二手房無法出售，東南亞一些城市的房屋也可以通過出租變現，但需要注意的是，在許多東南亞城市真正出租市場繁榮的區域性非常集中，一旦買錯了地點，可能房屋將面臨既無法出售也無法出租的可能，炒房客則一不小心成為了接盤俠。（完）

則意味著這些城市樓市則也將進入流動性困境之中，畢竟，在泰國或越南等地，真正對房產的剛需租非常少，而大多數海外炒房客的目的卻是房屋轉手變現。