近期長租市場利好政策接連不斷， 最新消息是保險資金已獲准入場。 這將對長租公寓市場帶來怎樣的影響？大城市的年輕人還租得起房子嗎？
作者 | 諾亞財富品牌市場中心 左沈怡
長租房的風口又擴大了一倍。
繼4月出臺租賃房試點發行房地產投資信託基金相關檔後， 6月1日銀保監會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》， 明確保險公司可以通過直接投資， 保險資產管理機構通過發起設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫、保險私募基金參與長租市場。
房地產存量時代，
自2013年來， 長租公寓風口下各地高檔酒店式公寓、青年單身公寓、人才公寓、白領公寓等遍地崛起， 大城市年輕人的租房問題依然無法解決。 有媒體曾報導， 小李大學畢業後留在上海工作， 從宿舍搬入了某單身公寓， 享受著管家提供的各種服務。 卻在某天突然被告知， 由於公寓運營商和房主出現經濟糾紛， 租戶需要立即搬家。
諸如此類的問題層出不窮， 糾紛的背後， 是長租公寓開發商面臨的多重困境。
此次險資入場， 長租公寓市場是否會因此出現變局？
雖在風口， 仍陷資金困局
長租公寓的風口已經出現數年， 市場仍遠未成熟。
業內人士預估， “2016年， 長租公寓行業租金為1.1萬億元， 2017年為1.5萬億元， 根據市場機構預測， 2030年長租公寓市場大約為4萬億元~5萬億元。 ”
這幾年在巨大的市場空間裡， 進進退退了許多試水者。
目前參與者一般分為四類：以資金雄厚的開發商陣營， 受短租市場衝擊轉型的酒店行業， 擁有大量房源的仲介機構， 以輕資產運營為主的公寓服務運營商。
四方混戰下， 小型創業公司率先出局， 剩下的多是積累多年的玩家， 如魔方公寓， 還有排名靠前的大型房企。
即便如此， 長租公寓的盈利短期內依然無法實現。 近日深圳地產開發商世聯行在回復深交所對其2017年年報的問詢時表示，
相比快周轉的增量開發而言， 長租公寓確實“不賺錢”。 特別是持有資產的模式下， 想靠租金賺錢就更難。
房源、盈利空間、商業模式等是長租房市場當下的現實困境。
新派公寓創始人王戈宏在多個公開場合演講中表示， 長租公寓會成為繼互聯網之後第二個要燒大錢的行業。
未來， 長租公寓會成為擁有強大開發、品牌、運營和資本運作能力房企的天下， 因為資金出去之後要5~7年才能收回來， 沒有錢是萬萬不能的。
明源地產研究院在《長租公寓的8種死法》裡寫到：
“在一線做租賃， 想要規模擴張的話， 你要有極強的出房能力， 將空置率控制在低位的能力；二線城市，
“這個行業已經不是房地產和裝修生意。 如果到市場上去拿樓， 那麼70%是拿房成本， 還有12%折舊， 12%經營管理費， 6%稅， 利潤為0！事實上， 目前整個長租公寓行業仍處於虧損階段。 因為整個行業的平均融資成本太高——高於10%！”
此外， 國內城市較低的租售比也是當前長租房行業面臨的一大困局。
目前上海的租售比僅為1.34%， 而國際大城市一般都處於4%~6%的水準。 買房出租70年才能回本。 長租房的盈利空間受到擠壓。
在這樣的困境下， 即便是資金充裕的大房企也要不斷輸血融資。 盈利之前， 長租公寓就像是美好幻景下的一台嗜血機器。
長租困局， 險資+REITs來破？
長租公寓困局似乎將要得到紓緩。
今年4月， 證監會和住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 檔中明確提出“試點發行房地產投資信託基金（REITs）”。
相關解讀認為， 推進住房租賃資產證券化， 將有助於盤活住房租賃存量資產， 提高資金使用效率， 促進住房租賃市場發展。 這一檔的出臺， 也意味著公募REITs有望年內破冰。
REITs（Real EstateInvestment Trusts, 簡稱REITs）即房地產信託投資基金， 顧名思義是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資， 直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
國內REITs的探索歷程已有十年之久， 隨著2014年以來資產證券化市場的蓬勃發展， 類REITs產品的創新也引起了廣泛關注， 重啟公募REITs試點也再次提上監管層的議程。
2017年10月11日， 新派公寓權益型房托資產支持專項計畫， 在深交所獲批發行，發行規模為2.7億，成國內首單長租公寓REITs產品。
2017年10月23日，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫，在上交所獲批發行，發行規模為50億。
今年5月，碧桂園在200億債券遭中止發行之際，成功聯手中聯基金在深交所掛牌租賃住房REITs“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號”，規模為100億人民幣。
本月利好政策更進一步。
6月1日，銀保監會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險公司可以通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫、保險私募基金參與長租市場。
從通知看，為支持險資進入長租市場，監管層面擬為保險資管管理機構建立受理及註冊相關債權投資計畫、股權投資計畫等提供綠色通道，進行優先受理。
在險資入場與REITs放開的情況下，長租公寓開放商的融資問題或可以得到一定解決。
市場認為，保險資金的入場，能夠提前償還此前物業開發收購過程的銀行貸款，降低貸款利率等財務支出；為物業後續改造提供低成本長期資金；提升整個REITs股東方的信用度，從而獲得更多機構認購額度，並適度降低發行利率。
具體參與形式上，長租公寓的地產投資基金是先將物業部分股權出售給保險公司等長期資金持有方，再協同後者共同發行REITs。
長租房商業閉環形成
保險資金一直是市場內債券投資、股權投資的大玩家，此番進入長租房市場，多重信號釋放：
1、房地產資產證券化成為趨勢。
進入“租售並舉”的存量時代後，房地產資產證券化成為必然。
業內人士指出，面對房企龐大的存量，以及融資管道有限的局面，如何通過金融創新來盤活存量，優化資本結構、降低資金成本成為行業亟待解決的難題。
REITs本身作為長期股權投資基金，將解決資金錯配問題、減少銀行體系風險，對房地產企業而言，REITs提供新的融資管道，實現輕資產運營。尤其隨著公募REITs的逐步落地將會活躍REITs份額的二級交易市場，形成較成熟的商業地產定價機制。此外，投資者的本金退出將變得較容易。
保險資金的進入則更好地滿足了這一趨勢。險資的長線屬性完美契合房地產市場由售到租的轉換中對於資金的長期性和持續性的需求。
“拿地-開發建設-持有運營-REITs退出”長租房閉環形成。
2、未來房租或將上漲。
對於險資入場，幾家歡喜幾家愁。能夠獲得險資青睞，對於長租公寓的運營商或者地產開發商而言自然美滋滋。
但仔細算一筆帳，目前長租房運營物業年化收益僅為3%-4%，其租金回報率顯然低於保險資金長期投資回報預期值。保險資金不傻，能夠令其進入的市場必然需要給予高於4%的年化收益。
那麼錢從哪裡來？
權益類REITs的基本邏輯是給投資者一部分底層資產的股權，也就是說，REITs的收益除了來自於租金，還能夠受益於房屋的增值。
難怪不少人驚呼，長租公寓來社區“掃房”，房租一下貴了900元！
*部分資料來源：中國證券報、明源地產研究院
諾亞熱搜
投資者教育
諾亞和它的朋友們
在深交所獲批發行，發行規模為2.7億，成國內首單長租公寓REITs產品。2017年10月23日，中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫，在上交所獲批發行，發行規模為50億。
今年5月，碧桂園在200億債券遭中止發行之際，成功聯手中聯基金在深交所掛牌租賃住房REITs“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號”，規模為100億人民幣。
本月利好政策更進一步。
6月1日，銀保監會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險公司可以通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計畫、股權投資計畫、資產支持計畫、保險私募基金參與長租市場。
從通知看，為支持險資進入長租市場，監管層面擬為保險資管管理機構建立受理及註冊相關債權投資計畫、股權投資計畫等提供綠色通道，進行優先受理。
在險資入場與REITs放開的情況下，長租公寓開放商的融資問題或可以得到一定解決。
市場認為，保險資金的入場，能夠提前償還此前物業開發收購過程的銀行貸款，降低貸款利率等財務支出；為物業後續改造提供低成本長期資金；提升整個REITs股東方的信用度，從而獲得更多機構認購額度，並適度降低發行利率。
具體參與形式上，長租公寓的地產投資基金是先將物業部分股權出售給保險公司等長期資金持有方，再協同後者共同發行REITs。
長租房商業閉環形成
保險資金一直是市場內債券投資、股權投資的大玩家，此番進入長租房市場，多重信號釋放：
1、房地產資產證券化成為趨勢。
進入“租售並舉”的存量時代後，房地產資產證券化成為必然。
業內人士指出，面對房企龐大的存量，以及融資管道有限的局面，如何通過金融創新來盤活存量，優化資本結構、降低資金成本成為行業亟待解決的難題。
REITs本身作為長期股權投資基金，將解決資金錯配問題、減少銀行體系風險，對房地產企業而言，REITs提供新的融資管道，實現輕資產運營。尤其隨著公募REITs的逐步落地將會活躍REITs份額的二級交易市場，形成較成熟的商業地產定價機制。此外，投資者的本金退出將變得較容易。
保險資金的進入則更好地滿足了這一趨勢。險資的長線屬性完美契合房地產市場由售到租的轉換中對於資金的長期性和持續性的需求。
“拿地-開發建設-持有運營-REITs退出”長租房閉環形成。
2、未來房租或將上漲。
對於險資入場，幾家歡喜幾家愁。能夠獲得險資青睞，對於長租公寓的運營商或者地產開發商而言自然美滋滋。
但仔細算一筆帳，目前長租房運營物業年化收益僅為3%-4%，其租金回報率顯然低於保險資金長期投資回報預期值。保險資金不傻，能夠令其進入的市場必然需要給予高於4%的年化收益。
那麼錢從哪裡來？
權益類REITs的基本邏輯是給投資者一部分底層資產的股權，也就是說，REITs的收益除了來自於租金，還能夠受益於房屋的增值。
難怪不少人驚呼，長租公寓來社區“掃房”，房租一下貴了900元！
*部分資料來源：中國證券報、明源地產研究院
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