作者 | 郭亦非
“尊敬的范書記：您好！我是一名碩士， 成都戶籍的創業者。 我在成華區有一套73平米的房子， 一家四口在住。 2017年， 在成都樓市最火的時候， 我把家庭的資金用作創業， 而沒有加入買房大軍。 為的就是能實現自己的理想， 為成都做出貢獻。 但是我發現， 現在回過頭去， 想改善家庭的居住環境， 已經是不太可能了。 ”
5月11日， 在這封寫給成都市委書記范銳平的信中， 這位市民感歎道：“二手房價格太高， 動輒好幾百萬；一手房搖號根本搖不到， 200套房子， 幾萬人排號。 成都樓市在短短兩年的時間， 價格翻了一倍多。
正如信中所描述的那樣， 彼時的成都樓市秩序失衡。 限價壓頂下， 新房、二手房價格倒掛， 存在巨大的剪刀差， 最極端的中鐵建青秀未遮山項目1056套房源， 吸引了7.4萬人報名登記搖號， 中簽率僅為1.4%。
據新華社5月9日報導稱， 就房地產市場調控問題， 住建部約談了成都、太原兩市政府負責人。
騰訊《棱鏡》獲悉， 就在被住建部約談的同時， 財政部也悄悄進駐成都， 和萬科、保利、金茂三家房企舉行座談會， 對成都樓市進行市場調研。
這封信公佈後的第四天， 5月15日夜間， 成都官方加碼了限購政策的調控力度， 限購物件由個人調整為家庭，
不過， 在購房一端堵住投機購房漏洞之後， 新房限價導致的一系列後遺症仍待解決。
“目前政策下， 存在購房者、開發商、當地政府的‘三輸’狀態。 購房者的真需求， 但無法買；開發商被限價， 無法正常銷售， 導致現金流不正常， 賺不到錢也損失了拿地信心；開發商購地信心不足， 地價受損， 政府的土地財務受影響。 ”一位成都本土開發商負責人告訴騰訊《棱鏡》。
破局之道仍未可知。
一夜冷暖
5月22日， 一夜陣雨後， 中鐵建西派城項目部迎來了交搖號資料的購房者。
騰訊《棱鏡》在現場看到， 與動輒上萬人排隊登記的現場相比， 西派城登記現場冷冷清清， 購房者不用排隊即可進入登記大廳，
（作為成都“5·15新政”後首個拿到預售證的專案， 西派城專案冷清至極， 開發商為客戶提前準備的座椅完全派不上用場。 ）
這家位於三環四環中間位置的武侯區樓盤， 是成都“5·15新政”後首個拿到預售證的項目。 此次共推出108套房源， 戶型均在147-302平米之間， 均價在1.6萬/平米（帶3000元的裝修費）。
“這個改善型項目都是大戶型， 總價至少230萬起， 剛需承受不了， 而且現在政策只能一次參與一個專案的搖號， 搖號選房結束前不能再去別的項目登記， 估計這次中簽率挺高的。 ”登記現場有購房者告訴騰訊《棱鏡》。 樓盤旁邊的馬路上， 停靠著不少瑪莎拉蒂、賓士、寶馬等豪車。
多位成都地產界人士向騰訊《棱鏡》預測， 此次限購對象堵漏後， 有資格的購房人群將大幅下降七八成。
不過， 1.6萬元/平米的均價， 依然存在不小的套利空間。 騰訊《棱鏡》查詢鏈家等仲介機構資料獲悉， 西派城周邊的二手房均價達到2萬元/平米以上。 而一街之隔的金茂府項目， 2017年4月拍地時的樓面價就達到了1.7萬元/平米， 至今尚未入市。
新房二手房價格倒掛的情況在成都樓市中隨處可見。
位於錦江區二環邊的仁恒濱河灣項目， 除了沙盤之外， 戶型圖、樣板間一概沒有， 售樓大廳鮮有人跡。 其置業顧問告訴騰訊《棱鏡》， 三期項目早在一年前就達到了申請預售證的條件， 但因為政府限價， 現在想賣到2萬都難， 至於開盤時間，
與冷清的住宅項目相比， 此次限購升級後， 資金開始流向不限購的公寓及商鋪。
在濱河灣專案隔壁， 合景太富地產的公寓專案受到追捧。 5月20日下午， 頂著悶熱的天氣， 置業顧問們拿著宣傳頁， 站在路邊， 逢車必問：“公寓， 要的嘛。 ”擁擠的銷售大廳中， 購房者趨之若鶩， 該置業顧問告訴騰訊《棱鏡》， 公寓單價在2萬/平米左右， 一天已經賣了20多套公寓， 有的客戶一次性買了五六套。
（對住宅專案的限購， 導致投資客湧入公寓及商鋪產品， 錦江區二環邊的一處公寓項目， 吸引了不少投資客。 ）
根據中成房業資料顯示， 截止2016年10月， 成都商業存量卻高達1338.3萬平米， 去化時間超10年，40年產權的LOFT及SOHO公寓產品351萬平米，去化週期約30個月。
不過，對於像林寧這樣的剛需者而言，公寓並無太多吸引力。
2013年四川大學畢業後，林寧並未考慮買房，親身經歷了2017年樓市的瘋狂之後，他將戶口從老家河南遷至天府新區，開始了漫長的搖號過程。至今搖了十多個項目，最佳戰績是最近4月底的海倫天麓項目，455套房源，他的排號也只是1500多名。
“之前每天回到家第一件事，就是去房協網看有沒有新盤出來，現在搖多了就沒什麼焦慮感了，都是‘佛系’搖號了。”林寧開玩笑地對騰訊《棱鏡》表示。
不過，因為高房價，成都慢節奏的悠閒生活開始慢慢變了味，為了“多攢一個月工資，房子面積能大一點”，林甯和女友每年例行的旅行也放棄了。
隱形高壓線
2016年年中，樓市的瘋狂接連在北上廣深及部分二線城市上演。當年9月底，一則《有購房者一次性購買成都某樓盤60套房，總價上億元》的新聞，讓外界意識到，部分炒房客的遊資正從江浙滬、中部地區轉移至成都這一價值窪地。
在長期觀察成都樓市的西南財經大學副教授劉璐看來，成都是“一個被誤讀的熱點城市”。
按照國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數，劉璐研究發現，自2013年至2016年，成都四年累計漲幅為10.81%，僅排名26位，單看2016年漲幅為5.39%，深圳四年漲幅則高達114%。
“相對于同等經濟水準甚至經濟水準略差的城市而言，成都絕對房價相對偏低，在這一輪全國性樓市行情中，發力明顯滯後於東部城市。在2016年下半年以來借著全國樓市的這一輪大行情實現了一定程度的‘價值回歸’”。劉璐表示。
“少漲了半年時間，起碼能沖一倍上去，達到1.5萬的均價。”在向騰訊《棱鏡》談及當年的市場行情，成都當地一位房地產人士不無惋惜。
二手房房價更能準確地反映成都樓市的真實情況。根據中指資料統計，2016年9月，成都主城區（包含青羊、錦江、金牛、武侯、成華及高新區）二手房均價約為1.08萬元/平米，到了2018年4月，均價達到2.07萬元/平米，漲幅超過90%。
不同信源的當地房地產人士向騰訊《棱鏡》表示，儘管無從判斷“60套房事件”的真實性，但最終發酵的結果是，成都作為唯一一個西部城市，和北上廣深等15個城市，成為調控重點城市，被要求“把房價穩定在現有水準上，就是與十月份相比，環比不能上漲，只能下降。”
騰訊《棱鏡》並未獲悉成都官方關於2016年10月的房價統計資料。不過包括中國指數研究院、中原地產在內的多家房產研究機構的資料顯示，當時，整個大成都範圍新房房價在7000-8000元左右，主城區新房房價在1.3萬元/平米左右。
不過，這一指令並未引起當地足夠的重視。隨著2017年4月後，限購、限售等調控政策的出臺，一度讓火熱樓市趨於冷靜。好景不長，7月施行的人才落戶政策，並由此這一購房窟窿令市場急速回暖，茶水費、全款購房等亂象頻出。雖然當年11月搖號政策的出臺，及時遏制了市場亂象，但新房二手房巨大的差價，令龐大的購房人群趨之若鶩，中簽率處於低谷。
與此同時，自2016年底起，出於對成都樓市未來看好，土地爭奪戰打響，地王頻出。據不完全統計，截止目前，成都這兩年樓面價（加反建成本）突破1萬元/平米的項目超過40餘處。
（西派城隔壁的龍湖地塊，龍湖在2017年7月以“最高限價9800元/平米+50%商業自持比例”競得該地塊，溢價率40%，總價13.36億元，該土地仍未開工。目前，諸如龍湖這樣的過去兩年拍下的高價地均未入市。）
“從2017年初開始，大家發現預售價格只要超過1.3萬，房管局就不給審批了，給你打回去。等到年底再拍地時，大家開始猶豫，政府安慰開發商說新拍的專案就按照新辦法來處理，承諾給予樓面價+建安成本+精裝修（合理利潤）。”成都一家外來房企高管對騰訊《棱鏡》表示。
不過，一刀切的1.6萬元/平米（1.3萬元的清水價+0.3萬元的裝修價）的新房預售價格，持續到2018年5月才有零星樓盤突破，天府新區蔚藍卡地亞花園城清水價達到了1.75萬元/平米。
自2018年3月起，眼看突破限價無望，謹慎的開發商選擇用腳投票，失去了在主城區拿地的熱情，這導致多宗主城區位置優越的土地流拍或底價成交。開發商開始轉向近郊、遠郊、縣市拿地，新津、邛崍、青白江、簡陽等地土地紛紛溢價成交。
騰訊《棱鏡》獲悉，在住建部約談成都的同時，財政部也對成都房地產市場進行調研，在這場由房管局召集的、持續兩三個小時的座談會，萬科、保利、金茂三家房企，反映了包括一二手房價格倒掛、新房中簽率低、限價導致新房上不了市等市場情況。
“財政部出面，這或許與近期多宗土地流拍有關，這對地方財政有壓力。”熟悉此事的成都一位外來房企高管向騰訊《棱鏡》分析稱。根據土地諮詢研究平臺銳理資料的統計，2017年，成都土地出讓金收入為1222億元，累計成交12747畝，土地金額達到高峰，約占整個成都地方財政收入的40%以上。
開發產業鏈的集體冰凍
新房限價所帶來的後遺症，不止於土地流拍，整個成都房地產行業上下游都受到了劇烈影響。
一家高價拿地的外來開發商高管對騰訊《棱鏡》表示，原來按照正常的市場邏輯來拍地，但現在的管理方式在事實上已完全脫離市場化，賣與不賣都虧，我們如坐針氈，“開發商可能會割肉，比如30億拿地，作價20億入股項目，和別的開發商合作一起來操盤，拿時間來賺取空間。”
上述高管判斷，未來成都本土中小開發商可能會面臨資金斷流的情況，有的專案修到了一半發現上不了市，拖欠建設方工程款，今年年底三角債可能會大量出現。
此外，他分析稱，按照房地產行業正常建設週期，一般一年半到兩年會交房，所以2017年初拍的土地最早會在2018年下半年交房，到時候會出現大量客戶投訴，認為裝修不值這個價格。
如果說對於開發商的影響尚需時間來驗證，但對於代理公司、媒體平臺的影響已經顯現。
成都本地一家房企行銷負責人告訴騰訊《棱鏡》，現在利潤越來越少，我們甚至不做任何推廣，不打任何廣告，靜悄悄地賣房就好，低調低調再低調，如果高調，排號的人更多，“13-15年，每年的廣告費可能在100萬，到了17年就是10萬。”
“個別樓盤，守盤都守了一年多了，一開始有希望，到沒希望，就這麼耗著。你也不能說走，浮動虧損就變成實際虧損，就陪著開發商守著。”成都當地一家頗有實力的的房產行銷代理公司董事長對騰訊《棱鏡》表示。
事實上，限價導致新房入市即告罄，開發商後期只需要收取客戶的登記資料，後續搖號均由政府公證處來主持，樓盤區位、售價、戶型圖、裝修方案等樓盤資訊，以及後續的搖號結果均展示在成都房協官網上，留給開發商及代理公司行銷的空間幾乎沒有。
上述代理公司董事長告訴騰訊《棱鏡》，2016年第四季度到現在，代理公司、廣告媒體遭遇十多年最大的生存壓力，房子不愁賣，全靠搖號，廣告不用做，代理公司變成沒有技術含量的勞務輸出公司，“個別企業找幾個女孩子收資料、簽單就好了，哪還需要代理公司還收我1%的代理費。甲方一般比較強勢，到期不續約，中途解約，或者通過壓低代理費來壓你，從1%降低到最低0.4%，而我們的成本就在0.6%-0.8%之間。”
至於未來出路該走向何方，這位元代理公司董事長表示，通過商業資產運營的包銷方式來獲取溢價成為轉型的方向，“投資客買不了住宅，才去買公寓專案，剛好給了我們空間。比如用3000萬的資金作為杠杆來撬動1個億的一棟樓，我們也出錢，基金公司出大頭，通過包裝經營裝修等專業操盤能力，在合同期內實現銷售溢價。市場上好多公司都在做，但風險很大。”
去化時間超10年，40年產權的LOFT及SOHO公寓產品351萬平米，去化週期約30個月。不過，對於像林寧這樣的剛需者而言，公寓並無太多吸引力。
2013年四川大學畢業後，林寧並未考慮買房，親身經歷了2017年樓市的瘋狂之後，他將戶口從老家河南遷至天府新區，開始了漫長的搖號過程。至今搖了十多個項目，最佳戰績是最近4月底的海倫天麓項目，455套房源，他的排號也只是1500多名。
“之前每天回到家第一件事，就是去房協網看有沒有新盤出來，現在搖多了就沒什麼焦慮感了，都是‘佛系’搖號了。”林寧開玩笑地對騰訊《棱鏡》表示。
不過，因為高房價，成都慢節奏的悠閒生活開始慢慢變了味，為了“多攢一個月工資，房子面積能大一點”，林甯和女友每年例行的旅行也放棄了。
隱形高壓線
2016年年中，樓市的瘋狂接連在北上廣深及部分二線城市上演。當年9月底，一則《有購房者一次性購買成都某樓盤60套房，總價上億元》的新聞，讓外界意識到，部分炒房客的遊資正從江浙滬、中部地區轉移至成都這一價值窪地。
在長期觀察成都樓市的西南財經大學副教授劉璐看來，成都是“一個被誤讀的熱點城市”。
按照國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數，劉璐研究發現，自2013年至2016年，成都四年累計漲幅為10.81%，僅排名26位，單看2016年漲幅為5.39%，深圳四年漲幅則高達114%。
“相對于同等經濟水準甚至經濟水準略差的城市而言，成都絕對房價相對偏低，在這一輪全國性樓市行情中，發力明顯滯後於東部城市。在2016年下半年以來借著全國樓市的這一輪大行情實現了一定程度的‘價值回歸’”。劉璐表示。
“少漲了半年時間，起碼能沖一倍上去，達到1.5萬的均價。”在向騰訊《棱鏡》談及當年的市場行情，成都當地一位房地產人士不無惋惜。
二手房房價更能準確地反映成都樓市的真實情況。根據中指資料統計，2016年9月，成都主城區（包含青羊、錦江、金牛、武侯、成華及高新區）二手房均價約為1.08萬元/平米，到了2018年4月，均價達到2.07萬元/平米，漲幅超過90%。
不同信源的當地房地產人士向騰訊《棱鏡》表示，儘管無從判斷“60套房事件”的真實性，但最終發酵的結果是，成都作為唯一一個西部城市，和北上廣深等15個城市，成為調控重點城市，被要求“把房價穩定在現有水準上，就是與十月份相比，環比不能上漲，只能下降。”
騰訊《棱鏡》並未獲悉成都官方關於2016年10月的房價統計資料。不過包括中國指數研究院、中原地產在內的多家房產研究機構的資料顯示，當時，整個大成都範圍新房房價在7000-8000元左右，主城區新房房價在1.3萬元/平米左右。
不過，這一指令並未引起當地足夠的重視。隨著2017年4月後，限購、限售等調控政策的出臺，一度讓火熱樓市趨於冷靜。好景不長，7月施行的人才落戶政策，並由此這一購房窟窿令市場急速回暖，茶水費、全款購房等亂象頻出。雖然當年11月搖號政策的出臺，及時遏制了市場亂象，但新房二手房巨大的差價，令龐大的購房人群趨之若鶩，中簽率處於低谷。
與此同時，自2016年底起，出於對成都樓市未來看好，土地爭奪戰打響，地王頻出。據不完全統計，截止目前，成都這兩年樓面價（加反建成本）突破1萬元/平米的項目超過40餘處。
（西派城隔壁的龍湖地塊，龍湖在2017年7月以“最高限價9800元/平米+50%商業自持比例”競得該地塊，溢價率40%，總價13.36億元，該土地仍未開工。目前，諸如龍湖這樣的過去兩年拍下的高價地均未入市。）
“從2017年初開始，大家發現預售價格只要超過1.3萬，房管局就不給審批了，給你打回去。等到年底再拍地時，大家開始猶豫，政府安慰開發商說新拍的專案就按照新辦法來處理，承諾給予樓面價+建安成本+精裝修（合理利潤）。”成都一家外來房企高管對騰訊《棱鏡》表示。
不過，一刀切的1.6萬元/平米（1.3萬元的清水價+0.3萬元的裝修價）的新房預售價格，持續到2018年5月才有零星樓盤突破，天府新區蔚藍卡地亞花園城清水價達到了1.75萬元/平米。
自2018年3月起，眼看突破限價無望，謹慎的開發商選擇用腳投票，失去了在主城區拿地的熱情，這導致多宗主城區位置優越的土地流拍或底價成交。開發商開始轉向近郊、遠郊、縣市拿地，新津、邛崍、青白江、簡陽等地土地紛紛溢價成交。
騰訊《棱鏡》獲悉，在住建部約談成都的同時，財政部也對成都房地產市場進行調研，在這場由房管局召集的、持續兩三個小時的座談會，萬科、保利、金茂三家房企，反映了包括一二手房價格倒掛、新房中簽率低、限價導致新房上不了市等市場情況。
“財政部出面，這或許與近期多宗土地流拍有關，這對地方財政有壓力。”熟悉此事的成都一位外來房企高管向騰訊《棱鏡》分析稱。根據土地諮詢研究平臺銳理資料的統計，2017年，成都土地出讓金收入為1222億元，累計成交12747畝，土地金額達到高峰，約占整個成都地方財政收入的40%以上。
開發產業鏈的集體冰凍
新房限價所帶來的後遺症，不止於土地流拍，整個成都房地產行業上下游都受到了劇烈影響。
一家高價拿地的外來開發商高管對騰訊《棱鏡》表示，原來按照正常的市場邏輯來拍地，但現在的管理方式在事實上已完全脫離市場化，賣與不賣都虧，我們如坐針氈，“開發商可能會割肉，比如30億拿地，作價20億入股項目，和別的開發商合作一起來操盤，拿時間來賺取空間。”
上述高管判斷，未來成都本土中小開發商可能會面臨資金斷流的情況，有的專案修到了一半發現上不了市，拖欠建設方工程款，今年年底三角債可能會大量出現。
此外，他分析稱，按照房地產行業正常建設週期，一般一年半到兩年會交房，所以2017年初拍的土地最早會在2018年下半年交房，到時候會出現大量客戶投訴，認為裝修不值這個價格。
如果說對於開發商的影響尚需時間來驗證，但對於代理公司、媒體平臺的影響已經顯現。
成都本地一家房企行銷負責人告訴騰訊《棱鏡》，現在利潤越來越少，我們甚至不做任何推廣，不打任何廣告，靜悄悄地賣房就好，低調低調再低調，如果高調，排號的人更多，“13-15年，每年的廣告費可能在100萬，到了17年就是10萬。”
“個別樓盤，守盤都守了一年多了，一開始有希望，到沒希望，就這麼耗著。你也不能說走，浮動虧損就變成實際虧損，就陪著開發商守著。”成都當地一家頗有實力的的房產行銷代理公司董事長對騰訊《棱鏡》表示。
事實上，限價導致新房入市即告罄，開發商後期只需要收取客戶的登記資料，後續搖號均由政府公證處來主持，樓盤區位、售價、戶型圖、裝修方案等樓盤資訊，以及後續的搖號結果均展示在成都房協官網上，留給開發商及代理公司行銷的空間幾乎沒有。
上述代理公司董事長告訴騰訊《棱鏡》，2016年第四季度到現在，代理公司、廣告媒體遭遇十多年最大的生存壓力，房子不愁賣，全靠搖號，廣告不用做，代理公司變成沒有技術含量的勞務輸出公司，“個別企業找幾個女孩子收資料、簽單就好了，哪還需要代理公司還收我1%的代理費。甲方一般比較強勢，到期不續約，中途解約，或者通過壓低代理費來壓你，從1%降低到最低0.4%，而我們的成本就在0.6%-0.8%之間。”
至於未來出路該走向何方，這位元代理公司董事長表示，通過商業資產運營的包銷方式來獲取溢價成為轉型的方向，“投資客買不了住宅，才去買公寓專案，剛好給了我們空間。比如用3000萬的資金作為杠杆來撬動1個億的一棟樓，我們也出錢，基金公司出大頭，通過包裝經營裝修等專業操盤能力，在合同期內實現銷售溢價。市場上好多公司都在做，但風險很大。”