有這麼一個區域, 占地僅10.47平方公里, 卻吸引了中海、融僑、綠地、保利、康橋、亞新、正商、海馬等幾十家房企瘋狂搶地。 無疑, 這個區域是熱度僅次於鄭州北龍湖的經開濱河新城。
去年9月17日, 位於該區域備受矚目的康橋悅蓉園開盤了, 高層+洋房共推了260套, 總體去化232套。 精裝高層價格在17000元-18000元, 毛坯洋房首層價格29000-31000元/㎡, 標準層21000-24000元/㎡, 頂層25000元/㎡。
12月, 康橋悅蓉園再次開盤, 價格也是17500元/㎡左右。 可是, 這20公里以外的一片荒土, 究竟能不能許你一個美好的未來?
每一片寶貴的熱土, 都是從攻城掠地開始的
自古, 攻城先以火為先,趁此混亂救出主上,再剷除奸臣。
目前鄭州最熱的兩個區域, 一個是北龍湖、一個便是經開濱河新城。 為什麼這麼講?北龍湖的土地價值我們都清楚, 有段時間每逢拍地, 就一定會刷新之前的地王紀錄, 每家參與競拍的房企都殺紅了眼, 就是為了在北龍湖分一杯羹、爭奪個大展拳腳的機會。 去年8月18日, 前腳融創以每畝3630.97萬、樓面價36309.56元/㎡拿下地王封號,
而經開濱河新城的表現如何呢?這個區域供應土地有個討喜的規律, 就是喜歡搞三連拍。 去年7月27—29日, 康橋、亞新、海馬先後刷新經開地王記錄, 讓大家開始注意到了這個區域的價值。 今年9月4—6日, 中海連拿2塊地, 融僑又拿下一塊, 正式進軍濱河新城。
自古以來攻城掠地總以“先入關者為王”。 一部房企的搶地史就像是一個帝王攻城掠地、布兵排陣的開始。
濱河新城與市區的區位分析
經開區北至隴海鐵路、西至機場高速、南至福山路(鄭民高速南約1公里)、東至萬三公路(新107國道),
目前經開區大致分為老城區, 濱河國際新城、延伸區(國際物流園區)三部分。
我們今天要說的濱河國際新城, 區域範圍是西至機場高速, 東到107輔道, 北至潮河, 南到經南十五路, 與航空港區接壤, 總占地面積約10.47平方公里。
這個區域變化的起點, 是在2012年5月。 當時, 中建股份、中建七局和鄭州經濟技術開發區三家共同合資成立中建(鄭州)城市開發建設有限公司, 攜手啟動濱河國際新城建設。
政府與央企合作, 進行土地一級開發, 濱河國際新城是河南省第一個“吃螃蟹”的區域。 當時這一創新模式, 吸引了省內外不少參觀團。 而對於鄭州經開區來說, 這是“借力”的雙贏之舉。
之前只有中建在炒作這片區域, 後來隨著濱河新城的土地的逐步釋放,
濱河新城與市區的距離
經開濱河新城距離鄭東新區CBD, 16.1公里;
距離鄭州的中心火車站18.6公里;
距離中原區碧沙崗公園約21公里……
我在上面測了幾個比較有特點的位置, 離市中區的距離大致在20公里左右。 通過這幾個點, 大家對於其他地點的距離也能大致做到心裡有數了。
9個字看規劃
起點高、紅利高、前景好, 這9個字是一直以來濱河新城給人的印象。 那麼它的規劃究竟高級在哪?
規格高, 密度低, 全區域限容積率2.5, 可以媲美北龍湖。
蝶湖、荷湖雙湖環繞,
這裡預留了我省目前唯一外事用地, 將建設外國駐華使館、領事館及相關生活設施。
濱河國際新城區域內的6.7平方公里納入河南自貿區範圍, 國際范兒十足。
規劃14所公立中小學名校, 這裡將成為名副其實的“學區”。 去年北京海嘉國際學校暨鄭州二中入駐濱河國際新城, 預計明年招生。
交通方面, 地鐵3號線、11號線、14號線將彙聚于此, 鄭機城鐵已實現常態化運營, 並在區域內設有網站。
區域內要建歐亞心血管研究中心等國際化醫療機構, 醫療配套也在持續蓄力……
含著金鑰匙出生, 未來註定濱河新城會成為經開區的一張名片。
當人們在談論房價的時候, 人們在談論什麼
有人說, 房價這東西不是我等凡人能猜得透的。 所以,當人們在談論房價時,人們究竟想談論什麼呢?房價會不會降?眼下是不是購房最佳時機?還是地價、樓面價?
2015年康橋就佈局了濱河國際新城,啟動康橋悅城項目,2016年,隨著區域建設逐漸成熟,區域內住宅價格從年初的每平方米9000元左右上漲到每平方米15000元左右,康橋悅城目前賣到了17500元/㎡。這從側面印證了區域價值逐漸凸顯。
目前區域內的專案均價基本都在16000元以上。康橋悅蓉園精裝高層開盤價格在17000—18000元/㎡;
海馬青風公園開盤價格預計16000元—17000元/㎡;綠地瀾庭16400元/㎡左右;中建觀湖國際16000元/㎡。
再看去年9月初出讓的濱河新城31、32號地塊,綜合房價最高限價16000+元/㎡,23號地塊綜合房價最高限價已經達到了17366元/㎡。其實這個價格你可以買到二環的金地鉑悅、三環的陽光城麗茲公館,甚至還很多別的選擇。但如此偏遠的區域,房價普遍賣到一萬七的話,你覺得合適嗎?
姑且拋開房價,我們來看一組地價的資料吧。
2014年,濱河新城的地價大致在176萬元左右;
2016年,每畝已經高達1500萬元;
2017年8月熔斷地價達到每畝1800萬元;
2015年,北龍湖的地價還在1700萬元上下,近兩年時間,濱河新城的地價就超過了這個數字。再看看北龍湖的3.69萬的樓面價,1.7萬買濱河新城,你現在覺得貴嗎?但有可能這以後只是它的樓面價或者地價了。
經開濱河新城會不會成下一個北龍湖?
為什麼說經開濱河新城是最像北龍湖的一個區域呢?一是容積率的限制,這邊的住宅註定了高端的名詞代表,二是一系列高大上的規劃和天花亂墜的政策。一個區域發展的好壞,或者是否適合投資,關鍵要看政策。就像十多年前的鄭東新區,其政策的導向與規劃的前瞻性都能看出政府的用心和區域的潛力。
經開濱河新城規劃大使館、以及優美的人居環境,是絲毫不輸北龍湖的。
然而,北龍湖只有一個,誰也不能替代誰。
目前經開濱河新城的痛點在於年輕,所以商業配套跟不上, 但一個區域的成熟期至少十年。
例如鄭東新區從發展至今已有十幾個年頭了,現在慢慢變得成熟。
再比如高新區,從92年開始算起,高新區發展至今已經有20幾個年頭了,現在的高新區內部交通、配套都較為成熟,除了商業還暫時是個痛點,但未來正弘高新數碼港、朗悅公園茂、萬科商業、高新萬達開業之後,情況就會好很多。
濱河新城的成熟期是多久?高新區占地120平方公里,鄭東新區用了十多年建成區100平方公里。而濱河新城占地面積小,僅10.47平方公里,成熟週期快的話是從現在起的5—10年。
目前買該區域的購房者多為管城區、經開區的地緣性客戶,也會有部分投資客。濱河新城是個年輕的區域,在配套不成熟的情況下投資空間更大,而享受成熟的配套,房價的上漲空間就很有限了。有一大批實力房企入駐,也會加速新區的成熟速度。
對於濱河新城來講,這是最好的時代,也是最壞的時代。前途光明,道路曲折,而置業濱河新城的人,熬過黎明前的黑暗,未來就是光明的。
·End·
所以,當人們在談論房價時,人們究竟想談論什麼呢?房價會不會降?眼下是不是購房最佳時機?還是地價、樓面價?2015年康橋就佈局了濱河國際新城,啟動康橋悅城項目,2016年,隨著區域建設逐漸成熟,區域內住宅價格從年初的每平方米9000元左右上漲到每平方米15000元左右,康橋悅城目前賣到了17500元/㎡。這從側面印證了區域價值逐漸凸顯。
目前區域內的專案均價基本都在16000元以上。康橋悅蓉園精裝高層開盤價格在17000—18000元/㎡;
海馬青風公園開盤價格預計16000元—17000元/㎡;綠地瀾庭16400元/㎡左右;中建觀湖國際16000元/㎡。
再看去年9月初出讓的濱河新城31、32號地塊,綜合房價最高限價16000+元/㎡,23號地塊綜合房價最高限價已經達到了17366元/㎡。其實這個價格你可以買到二環的金地鉑悅、三環的陽光城麗茲公館,甚至還很多別的選擇。但如此偏遠的區域,房價普遍賣到一萬七的話,你覺得合適嗎?
姑且拋開房價,我們來看一組地價的資料吧。
2014年,濱河新城的地價大致在176萬元左右;
2016年,每畝已經高達1500萬元;
2017年8月熔斷地價達到每畝1800萬元;
2015年,北龍湖的地價還在1700萬元上下,近兩年時間,濱河新城的地價就超過了這個數字。再看看北龍湖的3.69萬的樓面價,1.7萬買濱河新城,你現在覺得貴嗎?但有可能這以後只是它的樓面價或者地價了。
經開濱河新城會不會成下一個北龍湖?
為什麼說經開濱河新城是最像北龍湖的一個區域呢?一是容積率的限制,這邊的住宅註定了高端的名詞代表,二是一系列高大上的規劃和天花亂墜的政策。一個區域發展的好壞,或者是否適合投資,關鍵要看政策。就像十多年前的鄭東新區,其政策的導向與規劃的前瞻性都能看出政府的用心和區域的潛力。
經開濱河新城規劃大使館、以及優美的人居環境,是絲毫不輸北龍湖的。
然而,北龍湖只有一個,誰也不能替代誰。
目前經開濱河新城的痛點在於年輕,所以商業配套跟不上, 但一個區域的成熟期至少十年。
例如鄭東新區從發展至今已有十幾個年頭了,現在慢慢變得成熟。
再比如高新區,從92年開始算起,高新區發展至今已經有20幾個年頭了,現在的高新區內部交通、配套都較為成熟,除了商業還暫時是個痛點,但未來正弘高新數碼港、朗悅公園茂、萬科商業、高新萬達開業之後,情況就會好很多。
濱河新城的成熟期是多久?高新區占地120平方公里,鄭東新區用了十多年建成區100平方公里。而濱河新城占地面積小,僅10.47平方公里,成熟週期快的話是從現在起的5—10年。
目前買該區域的購房者多為管城區、經開區的地緣性客戶,也會有部分投資客。濱河新城是個年輕的區域,在配套不成熟的情況下投資空間更大,而享受成熟的配套,房價的上漲空間就很有限了。有一大批實力房企入駐,也會加速新區的成熟速度。
對於濱河新城來講,這是最好的時代,也是最壞的時代。前途光明,道路曲折,而置業濱河新城的人,熬過黎明前的黑暗,未來就是光明的。
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