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17000元/㎡買濱河國際新城你覺得貴?以後這可能只是樓面價!

有這麼一個區域, 占地僅10.47平方公里, 卻吸引了中海、融僑、綠地、保利、康橋、亞新、正商、海馬等幾十家房企瘋狂搶地。 無疑, 這個區域是熱度僅次於鄭州北龍湖的經開濱河新城。

去年9月17日, 位於該區域備受矚目的康橋悅蓉園開盤了, 高層+洋房共推了260套, 總體去化232套。 精裝高層價格在17000元-18000元, 毛坯洋房首層價格29000-31000元/㎡, 標準層21000-24000元/㎡, 頂層25000元/㎡。

12月, 康橋悅蓉園再次開盤, 價格也是17500元/㎡左右。 可是, 這20公里以外的一片荒土, 究竟能不能許你一個美好的未來?

每一片寶貴的熱土, 都是從攻城掠地開始的

自古, 攻城先以火為先,趁此混亂救出主上,再剷除奸臣。

歷史上每一個王朝的建立, 都是從攻城掠地開始的。 無獨有偶, 開發商若想搶佔某個地方的市場份額, 前提必須先搶地, 通常情況下, 政府通過拍賣的形式供應土地。 而通過土拍的過程激烈還是冷清, 能夠看得出一個地塊的價值, 一塊好地勢必會吸附一大批房企像餓狼一般眼紅、蠢蠢欲動、並爭相舉牌報價。

目前鄭州最熱的兩個區域, 一個是北龍湖、一個便是經開濱河新城。 為什麼這麼講?北龍湖的土地價值我們都清楚, 有段時間每逢拍地, 就一定會刷新之前的地王紀錄, 每家參與競拍的房企都殺紅了眼, 就是為了在北龍湖分一杯羹、爭奪個大展拳腳的機會。 去年8月18日, 前腳融創以每畝3630.97萬、樓面價36309.56元/㎡拿下地王封號,

同日金茂又和融創廝殺10個多小時, 以4184萬每畝的價格摁趴了融創, 把樓面價抬到了3.69萬元。 兩家房企直接把該區域的地價推向一個頂峰。

而經開濱河新城的表現如何呢?這個區域供應土地有個討喜的規律, 就是喜歡搞三連拍。 去年7月27—29日, 康橋、亞新、海馬先後刷新經開地王記錄, 讓大家開始注意到了這個區域的價值。 今年9月4—6日, 中海連拿2塊地, 融僑又拿下一塊, 正式進軍濱河新城。

自古以來攻城掠地總以“先入關者為王”。 一部房企的搶地史就像是一個帝王攻城掠地、布兵排陣的開始。

濱河新城與市區的區位分析

經開區北至隴海鐵路、西至機場高速、南至福山路(鄭民高速南約1公里)、東至萬三公路(新107國道),

面積158.7平方公里。

目前經開區大致分為老城區, 濱河國際新城、延伸區(國際物流園區)三部分。

我們今天要說的濱河國際新城, 區域範圍是西至機場高速, 東到107輔道, 北至潮河, 南到經南十五路, 與航空港區接壤, 總占地面積約10.47平方公里。

這個區域變化的起點, 是在2012年5月。 當時, 中建股份、中建七局和鄭州經濟技術開發區三家共同合資成立中建(鄭州)城市開發建設有限公司, 攜手啟動濱河國際新城建設。

政府與央企合作, 進行土地一級開發, 濱河國際新城是河南省第一個“吃螃蟹”的區域。 當時這一創新模式, 吸引了省內外不少參觀團。 而對於鄭州經開區來說, 這是“借力”的雙贏之舉。

之前只有中建在炒作這片區域, 後來隨著濱河新城的土地的逐步釋放,

幾次土地三連拍和自貿區的建立, 這塊地已經被炒響了。 康橋、亞新、海馬、中海、融僑等大大小小的房企都被吸引, 現在外來房企的市場份額已經接近一半。

濱河新城與市區的距離

經開濱河新城距離鄭東新區CBD, 16.1公里;

距離鄭州的中心火車站18.6公里;

距離中原區碧沙崗公園約21公里……

我在上面測了幾個比較有特點的位置, 離市中區的距離大致在20公里左右。 通過這幾個點, 大家對於其他地點的距離也能大致做到心裡有數了。

9個字看規劃

起點高、紅利高、前景好, 這9個字是一直以來濱河新城給人的印象。 那麼它的規劃究竟高級在哪?

規格高, 密度低, 全區域限容積率2.5, 可以媲美北龍湖。

蝶湖、荷湖雙湖環繞,

水域面積達1300多畝, 生態環境好。

這裡預留了我省目前唯一外事用地, 將建設外國駐華使館、領事館及相關生活設施。

濱河國際新城區域內的6.7平方公里納入河南自貿區範圍, 國際范兒十足。

規劃14所公立中小學名校, 這裡將成為名副其實的“學區”。 去年北京海嘉國際學校暨鄭州二中入駐濱河國際新城, 預計明年招生。

交通方面, 地鐵3號線、11號線、14號線將彙聚于此, 鄭機城鐵已實現常態化運營, 並在區域內設有網站。

區域內要建歐亞心血管研究中心等國際化醫療機構, 醫療配套也在持續蓄力……

含著金鑰匙出生, 未來註定濱河新城會成為經開區的一張名片。

當人們在談論房價的時候, 人們在談論什麼

有人說, 房價這東西不是我等凡人能猜得透的。 所以,當人們在談論房價時,人們究竟想談論什麼呢?房價會不會降?眼下是不是購房最佳時機?還是地價、樓面價?

2015年康橋就佈局了濱河國際新城,啟動康橋悅城項目,2016年,隨著區域建設逐漸成熟,區域內住宅價格從年初的每平方米9000元左右上漲到每平方米15000元左右,康橋悅城目前賣到了17500元/㎡。這從側面印證了區域價值逐漸凸顯。

目前區域內的專案均價基本都在16000元以上。康橋悅蓉園精裝高層開盤價格在17000—18000元/㎡;

海馬青風公園開盤價格預計16000元—17000元/㎡;綠地瀾庭16400元/㎡左右;中建觀湖國際16000元/㎡。

再看去年9月初出讓的濱河新城31、32號地塊,綜合房價最高限價16000+元/㎡,23號地塊綜合房價最高限價已經達到了17366元/㎡。其實這個價格你可以買到二環的金地鉑悅、三環的陽光城麗茲公館,甚至還很多別的選擇。但如此偏遠的區域,房價普遍賣到一萬七的話,你覺得合適嗎?

姑且拋開房價,我們來看一組地價的資料吧。

2014年,濱河新城的地價大致在176萬元左右;

2016年,每畝已經高達1500萬元;

2017年8月熔斷地價達到每畝1800萬元;

2015年,北龍湖的地價還在1700萬元上下,近兩年時間,濱河新城的地價就超過了這個數字。再看看北龍湖的3.69萬的樓面價,1.7萬買濱河新城,你現在覺得貴嗎?但有可能這以後只是它的樓面價或者地價了。

經開濱河新城會不會成下一個北龍湖?

為什麼說經開濱河新城是最像北龍湖的一個區域呢?一是容積率的限制,這邊的住宅註定了高端的名詞代表,二是一系列高大上的規劃和天花亂墜的政策。一個區域發展的好壞,或者是否適合投資,關鍵要看政策。就像十多年前的鄭東新區,其政策的導向與規劃的前瞻性都能看出政府的用心和區域的潛力。

經開濱河新城規劃大使館、以及優美的人居環境,是絲毫不輸北龍湖的。

然而,北龍湖只有一個,誰也不能替代誰。

目前經開濱河新城的痛點在於年輕,所以商業配套跟不上, 但一個區域的成熟期至少十年。

例如鄭東新區從發展至今已有十幾個年頭了,現在慢慢變得成熟。

再比如高新區,從92年開始算起,高新區發展至今已經有20幾個年頭了,現在的高新區內部交通、配套都較為成熟,除了商業還暫時是個痛點,但未來正弘高新數碼港、朗悅公園茂、萬科商業、高新萬達開業之後,情況就會好很多。

濱河新城的成熟期是多久?高新區占地120平方公里,鄭東新區用了十多年建成區100平方公里。而濱河新城占地面積小,僅10.47平方公里,成熟週期快的話是從現在起的5—10年。

目前買該區域的購房者多為管城區、經開區的地緣性客戶,也會有部分投資客。濱河新城是個年輕的區域,在配套不成熟的情況下投資空間更大,而享受成熟的配套,房價的上漲空間就很有限了。有一大批實力房企入駐,也會加速新區的成熟速度。

對於濱河新城來講,這是最好的時代,也是最壞的時代。前途光明,道路曲折,而置業濱河新城的人,熬過黎明前的黑暗,未來就是光明的。

·End·

所以,當人們在談論房價時,人們究竟想談論什麼呢?房價會不會降?眼下是不是購房最佳時機?還是地價、樓面價?

2015年康橋就佈局了濱河國際新城,啟動康橋悅城項目,2016年,隨著區域建設逐漸成熟,區域內住宅價格從年初的每平方米9000元左右上漲到每平方米15000元左右,康橋悅城目前賣到了17500元/㎡。這從側面印證了區域價值逐漸凸顯。

目前區域內的專案均價基本都在16000元以上。康橋悅蓉園精裝高層開盤價格在17000—18000元/㎡;

海馬青風公園開盤價格預計16000元—17000元/㎡;綠地瀾庭16400元/㎡左右;中建觀湖國際16000元/㎡。

再看去年9月初出讓的濱河新城31、32號地塊,綜合房價最高限價16000+元/㎡,23號地塊綜合房價最高限價已經達到了17366元/㎡。其實這個價格你可以買到二環的金地鉑悅、三環的陽光城麗茲公館,甚至還很多別的選擇。但如此偏遠的區域,房價普遍賣到一萬七的話,你覺得合適嗎?

姑且拋開房價,我們來看一組地價的資料吧。

2014年,濱河新城的地價大致在176萬元左右;

2016年,每畝已經高達1500萬元;

2017年8月熔斷地價達到每畝1800萬元;

2015年,北龍湖的地價還在1700萬元上下,近兩年時間,濱河新城的地價就超過了這個數字。再看看北龍湖的3.69萬的樓面價,1.7萬買濱河新城,你現在覺得貴嗎?但有可能這以後只是它的樓面價或者地價了。

經開濱河新城會不會成下一個北龍湖?

為什麼說經開濱河新城是最像北龍湖的一個區域呢?一是容積率的限制,這邊的住宅註定了高端的名詞代表,二是一系列高大上的規劃和天花亂墜的政策。一個區域發展的好壞,或者是否適合投資,關鍵要看政策。就像十多年前的鄭東新區,其政策的導向與規劃的前瞻性都能看出政府的用心和區域的潛力。

經開濱河新城規劃大使館、以及優美的人居環境,是絲毫不輸北龍湖的。

然而,北龍湖只有一個,誰也不能替代誰。

目前經開濱河新城的痛點在於年輕,所以商業配套跟不上, 但一個區域的成熟期至少十年。

例如鄭東新區從發展至今已有十幾個年頭了,現在慢慢變得成熟。

再比如高新區,從92年開始算起,高新區發展至今已經有20幾個年頭了,現在的高新區內部交通、配套都較為成熟,除了商業還暫時是個痛點,但未來正弘高新數碼港、朗悅公園茂、萬科商業、高新萬達開業之後,情況就會好很多。

濱河新城的成熟期是多久?高新區占地120平方公里,鄭東新區用了十多年建成區100平方公里。而濱河新城占地面積小,僅10.47平方公里,成熟週期快的話是從現在起的5—10年。

目前買該區域的購房者多為管城區、經開區的地緣性客戶,也會有部分投資客。濱河新城是個年輕的區域,在配套不成熟的情況下投資空間更大,而享受成熟的配套,房價的上漲空間就很有限了。有一大批實力房企入駐,也會加速新區的成熟速度。

對於濱河新城來講,這是最好的時代,也是最壞的時代。前途光明,道路曲折,而置業濱河新城的人,熬過黎明前的黑暗,未來就是光明的。

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