今天， 繼續講一下和尚合作挑水的故事。
某天住持讓兩位小和尚下山挑水。
兩個小和尚覺得獨自挑水太累， 便用合作的方式， 每次兩個人挑一桶。
兩人一下午總共挑了十桶水。
晚上住持遇到小和尚甲， 問挑了多少， 甲回答說十桶。 後來又問小和尚乙挑了多少， 小和尚乙也說十桶。
住持以為挑了二十桶水， 但其實水缸只多了十桶。 因為住持不知道， 小和尚們搞的是合作挑水。
後來， 另外兩個小和尚也發現了其中奧秘， 也加入進來， 一起合作挑水。
於是， 在住持看來， 四個小和尚一共挑了40桶水， 但水缸裡卻只有10桶。
為什麼要說這個故事， 是因為這就是中國地產商們的數學邏輯。 國內的許多房企們， 2017年的銷售資料， 就是這麼來的。
小學生都知道的1+1=2， 在地產商們看來並不一定正確。 在地產商們看來， 1+1既可以等於2也可以等於100， 只要他們高興， 只要他們願意， 每一個答案可能都是正確的。
因此， 如果有一天， 有人告訴你， 中國房地產行業一年的銷售額會超過當年全國的GDP， 你也千萬不要感到驚訝。
NO. 1｜壹
都說數位不會騙人， 但數位其實也最能騙人， 尤其在缺乏對資料的嚴格監管的時候。
隨便列幾家房企的數據給你看下：
1、某排名前三的大型房企， 其2017年共實現合同銷售金額5508億元。 但根據克而瑞的榜單， 歸屬于它的權益金額僅有3961.1億元。
2、閩系房企的黑馬旭輝，
3、去年賣了600多億、排名34位的浙系房企傳統“二哥”濱江集團， 2017年合同銷售金額為615億元， 但根據克而瑞榜單， 其權益金額僅260億元， 權益占比僅47%。
4、綠城2017年合同銷售金額1457.1億元， 但根據克而瑞榜單， 其權益銷售金額540.2億元， 權益比例37%。 也就是說， 幾乎三分之二的銷售額並不歸屬於他們。
5、這還不算最過分的。 根據克而瑞榜單， 朗詩2017年合同銷售金額306.2億元， 權益銷售金額101.1億元， 權益比例只有33%！
可能你要問， 上面這些案例有幾個意思呢， 又是銷售額、又是權益銷售額的。
這麼說吧， 權益銷售額是根據你投入多少分得的部分， 比如一個100萬銷售額項目你占70%的股權，
但開發商在計算銷售額時， 就像上面的和尚合作挑水一樣， 只要參與了， 不管是占股70%， 還是占股1%， 它都會按照100%來計算。
因此， 一個專案有幾個開發商參與合作， 就要被重複計算幾倍。
NO. 2｜貳
你可能要說， 不就是幾個開發商玩點數位遊戲麼， 沒啥的。
但你看完下面這幾組資料， 或許你會改變想法。
2017年， 排行榜前200房企的流量銷售金額之和為78881.6億元， 而權益銷售金額為65948.4億元， 兩者差值達到了12933.2億元。
這近1.3萬億就是被重複計算的， 是百分之百的水分， 是空氣， 也可以說是注水。
12933.2億元是什麼概念呢？
在2017中國城市GDP排行榜上可以排第9名，
僅次於上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢這8個城市。
上面這個表， 是我根據克而瑞榜單統計的房企流量金額與權益金額的差值之和， 曲線越陡峭說明這個區間的房企銷售額注水越嚴重。
比如，
前10強房企共注水6129億，
前20強房企共注水9121.7億，
前30強房企共注水9938.6億，
前40強房企共注水11106億，
前50強房企共注水11494.4億，
前60強房企共注水11773.3億，
以此類推。
你可以看到， 前30強房企的曲線尤為陡峭， 30強以後的越來越平滑， 分界線這裡， 正是那些年銷售額剛突破500億、計畫要突破千億的那些房企。
這也就是說， 越大的開發商， 越有規模衝動， 越有注水的衝動。
不信你看下面這張圖， 前十大房企銷售額一共注水6129億， 11-20大房企注水2992.7億， 和他們的注水程度相比， 40強以後的幾乎可以忽略不計了。
百強代表房企2017年銷售額同比增長率與權益比例情況 圖表來源|中指院
從上面這張圖你還可以發現， 這一點在集體衝擊千億的一些閔系房企上表現得尤為明顯。
這個注水是從哪兒開始的呢？
答案是拿地。
還是以旭輝為例。
2017年， 旭輝共拿地1320萬平方米， 合同總代價為1083億元。 但其中， 新增權益面積僅有590萬平方米， 應占土地代價僅為452億元；
截至2017年底， 旭輝合計擁有建築面積3100萬平方米， 但應占建築面積僅為1600萬平方米。
也就是說， 上面這些資料， 都要縮水一半才是旭輝的真實水準。
上面已經說過了， 因為旭輝的很多地塊都是聯合拿地， 但一旦開發， 卻是按照100%的權益計算。 因此， 在地上的水份最終會通過銷售額體現出來。
因此， 從合作拿地， 到合作開發， 在完全了地產開發的這一週期後， 銷售額的水份就這麼被注入了。
NO. 3｜三
那麼問題來了，為什麼房企要注水？
因為從中國房地產業誕生的那一天起，從開發商上市的那一天起，他們就天然會有注水的強烈衝動。
這麼多年來，我們自始至終都強調規模才是王道，不管是去拿地也好、上市也好、忽悠政府還是忽悠投資者或者員工也好，規模永遠都是最重要的指標，所以房企們才會拼命地沖規模。
為什麼這兩年來，一些房企紛紛喊出銷售過千億、甚至數千億的戰略目標？為什麼一些前兩年不知名的房企，2017年的銷售業績突飛猛進，各種榜單都排在前面？
我數了下，在2017年的榜單中，千億房企數量達到了17家。據克而瑞統計，近期有50家房企都提出了千億計畫。
因為在“強者恒強、弱者漸弱”的叢林法則下，千億是大企業的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。
特別是最近幾年銀行對房地產貸款收緊，目前很多銀行都是看排名放貸，對房企來說，只有拼命做大規模，在行業排行榜上位居前列，才有可能獲得比同行更低的貸款利率。
但問題又來了，難道金融機構不清楚其中的門道？如果他們清楚，他們為什麼又睜一隻眼閉一隻眼？
對於這兩個問題，我能給出的回答的是。
第一，金融機構絕對不是sb，這些問題他們清楚。
第二，金融機構之所以選擇裝傻，是因為在這個世界裡，所謂的是非曲直，所謂的黑白，都是由強者來書寫的，由利益相關者來書寫的。因此，只要大家還在同一條船上，只要大家現在都有得賺，一切都好說。要是萬一哪天，地產公司出事了，金融機構翻臉比翻書還快，不信你走著瞧。
之所以資料注水在房地產行業中盛行，首先是由於概念厘定不清。無論是政府監管層，還是證券交易所，都沒有給某些指標例如“銷售額”下一個嚴格的定義，或是定好詳細的標準。這就給了一些房企“合法注水”的機會。
沒有標準自然也就沒有監管，從證監會到各地的房管局，國內沒有任何監管機構負責監管這些資料。哪怕是監管相對嚴格的港交所，也沒有對這方面的資料進行有效監管。
NO. 4｜肆
剛剛打完的這場貿易戰，雖然我們經過了艱苦卓絕的努力，終於和美國人打成了平手。但回過頭來複盤，川普更給了所有中國人一個令人不寒而慄的警示和提醒。如果全面開打經濟戰，中國或許同美國根本不在一個可論戰的層面上。
中國經濟固然很牛掰，但很顯然的是，川普深知中國經濟存在致命缺陷或軟肋，而且知道這缺陷或軟肋在哪——我們大，卻不強。
一直以來，我們的企業狂熱的追求大，但在龐大的規模背後卻是虛胖羸弱的體質，量比別人大，收入卻比別人低，收入都比不過，產值和利潤更是比不過，所以得到了“大而不強”的評價。
這一點不僅體現在高科技、體現在製造業，在房地產行業更是體現得淋漓盡致。
但中國發展到了這個階段，與房地產仍舊瘋狂擴張形成鮮明對比的是，代表著我們這個國家和民族的產業遇到了大問題。有人開玩笑說，貿易戰打起來了，美國出一個英特爾，我們出一個XX地產。美國再出一個蘋果，我們還可以出一個XX地產。至於打不打得過，大家心知肚明。
哪怕這些房企們可以兩耳不聞窗外事，一心只有規模夢。但是，貿易戰牽一髮而動全身，這個世界上從來不會有沒有輸家的金錢遊戲。
在銷售資料這個“硬指標”加速突破一個又一個千億背後，“水分”漸漸增多的銷售資料卻越來越不能反映房企真實實力。伴隨銷售的高歌猛進和拿地拿到手軟，公司核心利潤率低迷、現金流承壓以及負債率上升等一處處暗礁也在時刻逼近著這些房企。
中原地產首席分析師張大偉對此評價說，在資金收緊下，未來多家“假百強企業”會有資金鏈斷裂的風險，尤其是新加入榜單的企業。
唯一的懸念恐怕在於，泡沫什麼時候會破，又會是由哪家房企來引爆？
銷售額的水份就這麼被注入了。NO. 3｜三
那麼問題來了，為什麼房企要注水？
因為從中國房地產業誕生的那一天起，從開發商上市的那一天起，他們就天然會有注水的強烈衝動。
這麼多年來，我們自始至終都強調規模才是王道，不管是去拿地也好、上市也好、忽悠政府還是忽悠投資者或者員工也好，規模永遠都是最重要的指標，所以房企們才會拼命地沖規模。
為什麼這兩年來，一些房企紛紛喊出銷售過千億、甚至數千億的戰略目標？為什麼一些前兩年不知名的房企，2017年的銷售業績突飛猛進，各種榜單都排在前面？
我數了下，在2017年的榜單中，千億房企數量達到了17家。據克而瑞統計，近期有50家房企都提出了千億計畫。
因為在“強者恒強、弱者漸弱”的叢林法則下，千億是大企業的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。
特別是最近幾年銀行對房地產貸款收緊，目前很多銀行都是看排名放貸，對房企來說，只有拼命做大規模，在行業排行榜上位居前列，才有可能獲得比同行更低的貸款利率。
但問題又來了，難道金融機構不清楚其中的門道？如果他們清楚，他們為什麼又睜一隻眼閉一隻眼？
對於這兩個問題，我能給出的回答的是。
第一，金融機構絕對不是sb，這些問題他們清楚。
第二，金融機構之所以選擇裝傻，是因為在這個世界裡，所謂的是非曲直，所謂的黑白，都是由強者來書寫的，由利益相關者來書寫的。因此，只要大家還在同一條船上，只要大家現在都有得賺，一切都好說。要是萬一哪天，地產公司出事了，金融機構翻臉比翻書還快，不信你走著瞧。
之所以資料注水在房地產行業中盛行，首先是由於概念厘定不清。無論是政府監管層，還是證券交易所，都沒有給某些指標例如“銷售額”下一個嚴格的定義，或是定好詳細的標準。這就給了一些房企“合法注水”的機會。
沒有標準自然也就沒有監管，從證監會到各地的房管局，國內沒有任何監管機構負責監管這些資料。哪怕是監管相對嚴格的港交所，也沒有對這方面的資料進行有效監管。
NO. 4｜肆
剛剛打完的這場貿易戰，雖然我們經過了艱苦卓絕的努力，終於和美國人打成了平手。但回過頭來複盤，川普更給了所有中國人一個令人不寒而慄的警示和提醒。如果全面開打經濟戰，中國或許同美國根本不在一個可論戰的層面上。
中國經濟固然很牛掰，但很顯然的是，川普深知中國經濟存在致命缺陷或軟肋，而且知道這缺陷或軟肋在哪——我們大，卻不強。
一直以來，我們的企業狂熱的追求大，但在龐大的規模背後卻是虛胖羸弱的體質，量比別人大，收入卻比別人低，收入都比不過，產值和利潤更是比不過，所以得到了“大而不強”的評價。
這一點不僅體現在高科技、體現在製造業，在房地產行業更是體現得淋漓盡致。
但中國發展到了這個階段，與房地產仍舊瘋狂擴張形成鮮明對比的是，代表著我們這個國家和民族的產業遇到了大問題。有人開玩笑說，貿易戰打起來了，美國出一個英特爾，我們出一個XX地產。美國再出一個蘋果，我們還可以出一個XX地產。至於打不打得過，大家心知肚明。
哪怕這些房企們可以兩耳不聞窗外事，一心只有規模夢。但是，貿易戰牽一髮而動全身，這個世界上從來不會有沒有輸家的金錢遊戲。
在銷售資料這個“硬指標”加速突破一個又一個千億背後，“水分”漸漸增多的銷售資料卻越來越不能反映房企真實實力。伴隨銷售的高歌猛進和拿地拿到手軟，公司核心利潤率低迷、現金流承壓以及負債率上升等一處處暗礁也在時刻逼近著這些房企。
中原地產首席分析師張大偉對此評價說，在資金收緊下，未來多家“假百強企業”會有資金鏈斷裂的風險，尤其是新加入榜單的企業。
唯一的懸念恐怕在於，泡沫什麼時候會破，又會是由哪家房企來引爆？